Roma presenta un patrimonio immobiliare estremamente eterogeneo, ma con una presenza significativa di appartamenti di ampia metratura, spesso progettati in origine per famiglie numerose e oggi abitati da una o due persone. Una configurazione urbana che incide direttamente sulle modalità con cui questi immobili vengono immessi sul mercato, soprattutto in una fase in cui la domanda tende a privilegiare tagli medio-piccoli e costi di gestione sostenibili.
Maurizio Umana, fondatore di Uemme24, agenzia immobiliare con sede a Roma e attiva da oltre 25 anni, evidenzia come il tema non sia la difficoltà di vendita in sé, quanto piuttosto la necessità di individuare la strategia più adatta per valorizzare immobili che presentano caratteristiche diverse rispetto allo standard attualmente più richiesto. “Gli appartamenti di grande metratura continuano ad avere mercato”, osserva, “ma richiedono un’analisi più approfondita, capace di tenere conto di come è cambiata la domanda e di quale possa essere oggi il loro reale potenziale”.
Quando il frazionamento può aumentare il valore
In alcuni casi, spiegano gli operatori del settore, proporre l’immobile nello stato in cui si trova può non essere la soluzione più efficace. È in questo contesto che si inserisce il tema del frazionamento, valutato non come automatismo, ma come opzione da considerare quando le condizioni tecniche e urbanistiche lo consentono.
“Intervenire in modo strutturato, ad esempio attraverso il frazionamento”, spiega Maurizio Umana, “può modificare in maniera significativa l’esito economico dell’operazione. In determinate situazioni gli incrementi di valore possono oscillare tra il 30 e il 50 per cento rispetto alla vendita dell’immobile nello stato di fatto”. Una dinamica che, tuttavia, richiede analisi puntuali e una verifica preliminare della fattibilità.
Secondo l’esperienza maturata sul campo, le differenze si giocano soprattutto nella fase iniziale, quando non si tratta solo di stabilire un prezzo, ma di decidere quale strategia adottare: limitarsi a mettere l’immobile sul mercato così com’è, oppure analizzarne a fondo caratteristiche, distribuzione degli spazi e potenziale di trasformazione, valutando eventuali interventi di riorganizzazione o frazionamento in funzione della domanda reale presente in quella specifica zona.
Dall’analisi alla realizzazione
Operazioni di questo tipo non si fermano alla fase di analisi, ma richiedono una struttura capace di trasformare la strategia in un percorso operativo, coordinando pratiche tecniche, eventuali interventi edilizi e tutte le fasi necessarie fino alla realizzazione concreta del progetto. “In questo ambito – spiega Maurizio Umana – noi di Uemme24 non ci limitiamo alla consulenza ma possiamo anche supportare l’operazione sotto il profilo economico, arrivando in alcuni casi ad anticipare direttamente le risorse necessarie per avviare frazionamenti o ristrutturazioni, oppure a individuare soluzioni finanziarie che rendano sostenibile l’intervento. Il nostro lavoro, – conclude – non è semplicemente suggerire un’idea, ma aiutare il proprietario a individuare il percorso più adatto e accompagnarlo concretamente nella sua realizzazione”.
