Il mercato degli affitti a Roma continua a mostrare segnali di forte squilibrio, con un numero di persone alla ricerca di un’abitazione nettamente superiore rispetto agli appartamenti disponibili. Per un solo immobile proposto a un prezzo in linea con il mercato possono arrivare tra 50 e 100 richieste nell’arco di appena due o tre ore, rendendo la ricerca di una casa particolarmente complicata.
A evidenziare questa situazione è un’indagine condotta da Fimaa Confcommercio Roma e Lazio, che analizza l’andamento delle compravendite e delle locazioni nella Capitale.
Il quadro evidenzia un aumento dei prezzi, una disponibilità limitata di immobili e una crescente difficoltà per molte famiglie nell’accedere al mercato residenziale.
La scarsità di appartamenti determina inoltre una maggiore capacità contrattuale dei proprietari, che possono valutare numerose candidature prima di individuare l’inquilino al quale concedere l’abitazione.
Affitti in crescita nel 2026, i dati del mercato immobiliare
I numeri relativi al secondo trimestre del 2026 confermano la pressione sul settore delle locazioni.
Secondo l’indagine Fimaa, i nuovi contratti di affitto stipulati a Roma sono aumentati del 6,1%, mentre i canoni medi hanno registrato una crescita del 3,7%.
L’incremento delle locazioni non corrisponde però a un miglioramento della disponibilità abitativa. Al contrario, gli operatori immobiliari segnalano una domanda che continua a superare l’offerta.
Nel Lazio, il 63,8% degli operatori del settore ha rilevato un aumento delle richieste, mentre il 45,5% ha segnalato una riduzione degli immobili disponibili.
Si tratta di una combinazione che contribuisce a sostenere la crescita dei prezzi, soprattutto nelle zone maggiormente richieste della Capitale.
Il risultato è un mercato nel quale trovare un’abitazione con un canone sostenibile richiede tempi e condizioni sempre più difficili da conciliare con le esigenze economiche delle famiglie.
I proprietari scelgono gli inquilini tra decine di candidature
La forte competizione tra aspiranti affittuari sta modificando anche le modalità con cui vengono assegnati gli immobili.
Gianluca Sondali, responsabile dell’ufficio studi di Fimaa, ha spiegato a Fanpage.it che un annuncio pubblicato da un’agenzia immobiliare può generare decine di contatti in pochissimo tempo.
Gli intermediari raccolgono le candidature e le presentano ai proprietari, ai quali spetta la decisione finale.
Reddito disponibile, stabilità lavorativa, busta paga e composizione del nucleo familiare diventano elementi determinanti nella valutazione dei potenziali inquilini.
Questa dinamica può rendere più difficile l’accesso alla casa per persone che non dispongono di garanzie economiche considerate sufficienti, anche quando sono in grado di sostenere il pagamento del canone.
Tra le situazioni raccontate nell’inchiesta figurano quelle di Olena, arrivata in Italia dopo essere fuggita dalla guerra in Ucraina, e Omar, ex sacerdote colombiano.
Le loro vicende si inseriscono in un contesto abitativo caratterizzato da una forte concorrenza, nel quale non tutti gli aspiranti inquilini riescono ad accedere alle stesse opportunità.
Perché a Roma ci sono sempre meno case in affitto
Uno dei principali problemi del mercato romano riguarda la quantità di abitazioni effettivamente disponibili per le locazioni di lunga durata.
Secondo l’analisi degli operatori immobiliari, esistono appartamenti inutilizzati che potrebbero essere destinati all’affitto, ma che rimangono esclusi dal mercato.
A incidere sulle decisioni dei proprietari sono diversi fattori, tra cui le preoccupazioni legate alla gestione dei contratti e ai possibili rischi connessi alla locazione.
La conseguenza è una riduzione dell’offerta, proprio mentre cresce il numero delle persone che cercano una sistemazione stabile.
A contribuire alla pressione sugli affitti sono anche le difficoltà di accesso alla proprietà immobiliare.
Molte giovani famiglie non dispongono infatti dei risparmi necessari per affrontare l’anticipo richiesto per l’acquisto di un’abitazione attraverso un mutuo.
Chi non riesce a comprare casa rimane quindi nel mercato delle locazioni, aumentando ulteriormente la domanda di appartamenti.
Questo meccanismo alimenta uno squilibrio che si riflette direttamente sui prezzi e sulla disponibilità delle abitazioni.
Canone concordato, due contratti su tre utilizzano questa formula
Uno degli strumenti maggiormente utilizzati per contenere i costi degli affitti è il contratto a canone concordato.
La formula prevede importi determinati sulla base di specifici accordi territoriali e consente ai proprietari di accedere a condizioni fiscali agevolate, quando ricorrono i requisiti previsti dalla normativa.
Secondo Fimaa, il 66,6% delle nuove locazioni a Roma viene stipulato attraverso il canone concordato.
Un elemento importante è rappresentato dalla cedolare secca, che per i contratti agevolati ammessi al beneficio può essere applicata con un’aliquota del 10%, rispetto al 21% ordinariamente previsto per molte locazioni abitative a canone libero.
Nonostante il vantaggio fiscale, alcuni proprietari preferiscono proporre gli appartamenti a prezzi più elevati, soprattutto quando la differenza rispetto ai valori concordati risulta consistente.
La forte domanda consente infatti di trovare potenziali inquilini anche per immobili caratterizzati da canoni superiori a quelli previsti dagli accordi territoriali.
Le agevolazioni fiscali contribuiscono quindi a sostenere il mercato degli affitti calmierati, ma non sono sufficienti a eliminare lo squilibrio tra domanda e offerta.
Compravendite immobiliari a Roma, prezzi ancora in salita
L’indagine Fimaa analizza anche l’andamento del mercato delle abitazioni in vendita.
Per il 2026, le stime indicano che Roma potrebbe raggiungere 37.600 compravendite immobiliari, con una crescita dello 0,8% rispetto al 2025.
Sul fronte dei valori immobiliari è previsto un incremento medio del 2,3%, anche se l’andamento dei prezzi varia sensibilmente in base alle caratteristiche degli edifici.
Uno degli elementi che incidono maggiormente sul valore delle abitazioni è l’efficienza energetica.
Gli immobili recentemente riqualificati, dotati di impianti moderni e prestazioni energetiche elevate, risultano particolarmente richiesti dagli acquirenti.
Al contrario, le abitazioni che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione possono incontrare maggiori difficoltà nella vendita.
Case efficienti sempre più richieste, aumenta il divario dei prezzi
La qualità energetica degli immobili sta assumendo un peso crescente nelle scelte degli acquirenti.
Secondo i dati illustrati da Fimaa, le nuove costruzioni tradizionali hanno registrato un aumento dei prezzi dell’1,5%, mentre per gli edifici di nuova realizzazione caratterizzati da un’elevata efficienza energetica gli incrementi si collocano tra il 3,5% e il 4%.
La differenza dimostra come le caratteristiche tecnologiche e il contenimento dei consumi stiano diventando fattori sempre più rilevanti nella determinazione dei prezzi.
Gli immobili riqualificati e dotati di soluzioni moderne riescono infatti ad attirare una domanda significativa, mantenendo quotazioni elevate.
Diversamente, gli appartamenti più datati, soprattutto quando richiedono lavori costosi, possono risultare meno competitivi.
Questa evoluzione contribuisce a creare una crescente distanza tra il valore delle abitazioni energeticamente efficienti e quello degli immobili che necessitano di interventi strutturali.
Mercato immobiliare romano, la carenza di abitazioni resta il problema principale
I dati raccolti da Fimaa descrivono una situazione nella quale il mercato delle locazioni e quello delle compravendite seguono dinamiche differenti, ma sono collegati dalle difficoltà economiche delle famiglie.
Da una parte, i prezzi di acquisto e la necessità di disporre di risparmi iniziali rendono più complesso diventare proprietari. Dall’altra, il numero limitato di appartamenti disponibili in affitto determina una competizione particolarmente elevata tra chi cerca casa.
L’aumento del 3,7% dei canoni e le decine di richieste ricevute in poche ore per un singolo immobile confermano la pressione sul mercato residenziale romano.
Il ricorso al canone concordato rappresenta una componente importante delle nuove locazioni, ma la sua diffusione non elimina la difficoltà di trovare abitazioni a prezzi accessibili.
La disponibilità di immobili destinati agli affitti di lunga durata rimane dunque un elemento centrale per l’evoluzione del settore.
In assenza di un’offerta adeguata, la crescita della domanda continuerà a incidere sulla formazione dei canoni e sulle possibilità di accesso alla casa, soprattutto per giovani, famiglie con redditi limitati e persone prive di garanzie economiche considerate sufficienti dai proprietari.
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