In condominio anche un gesto abituale può creare problemi quando incide sulla vita degli altri: una bicicletta lasciata in un passaggio comune, un tappetino sbattuto dal balcone, l’acqua delle piante che cade al piano di sotto o un rumore ripetuto possono sembrare episodi piccoli, ma nel tempo rischiano di incrinare i rapporti tra condòmini.
Il regolamento condominiale serve proprio a dare un riferimento a queste situazioni: aiuta a capire cosa è consentito, cosa va corretto e quando invece il problema esce dalla normale gestione dello stabile.
«Bisogna sempre distinguere ciò che può essere gestito dall’amministratore da ciò che richiede un intervento diverso, perché chi amministra uno stabile non è un carabiniere e non può oltrepassare i limiti del consentito – chiarisce Andrea Giulioli, amministratore romano -. Quando c’è una violazione prevista dal regolamento, si può richiamare il condòmino; se invece si entra in ambiti più gravi, anche penali, devono intervenire le autorità competenti».
Regole, limiti e normale tollerabilità
Il primo passaggio è verificare se esiste una regola interna: il regolamento può essere stato predisposto dal costruttore oppure approvato dall’assemblea; se manca, il riferimento diventa la normativa generale, dal Codice civile ai regolamenti comunali. È il caso degli spazi comuni occupati senza titolo o dei vasi sui balconi che, ad esempio, in alcune città devono essere messi in sicurezza per evitare rischi a chi passa sotto.
«Se il regolamento vieta di occupare il sottoscala con le biciclette, sono tenuto a comunicare a chi le ha lasciate lì di rimuoverle. Se invece quella situazione non è disciplinata da nessuna norma interna, bisogna fare riferimento alle leggi generali o al regolamento comunale: non si può inventare un divieto che non esiste», osserva Giulioli.
Diverso è il caso di odori persistenti, condizioni igieniche gravi o rumori fuori controllo, perché l’amministratore può raccogliere le segnalazioni e indicare il percorso corretto, ma l’accertamento spetta alle autorità competenti. Non ogni disagio, però, diventa automaticamente una violazione: «Il cane che cammina in casa e si sente al piano di sotto non è un reato, così come non si può vietargli di abbaiare o di usare le parti comuni, come l’ascensore – aggiunge Giulioli -. Entro certi limiti, quindi, la convivenza richiede anche una dose di tolleranza».
Prima della diffida, meglio il dialogo
Secondo Giulioli, molte tensioni possono essere gestite prima che diventino una lite vera e propria: certo, la lettera del legale resta uno strumento utile quando serve, ma partire subito da una diffida rischia di irrigidire i rapporti e trasformare un comportamento scorretto in una questione di principio.
«Prima di mandare la lettera di un avvocato provo sempre a fare una telefonata di cortesia – spiega -. Se qualcuno sbatte una tovaglia dal balcone e le briciole finiscono sulla biancheria stesa del vicino, spesso basta dirglielo appellandosi al buon senso: la persona capisce e torna sui suoi passi».
Se il richiamo bonario non basta, si procede per gradi: prima il confronto diretto, poi la comunicazione scritta, infine la diffida o l’intervento del legale. È un percorso che consente di tutelare il condominio senza accendere subito lo scontro.
«C’è chi quella telefonata non la fa, perché ritiene che non spetti a lui occuparsi di certi aspetti, ma per me la differenza tra un amministratore e l’altro passa proprio da lì: dalla capacità di parlare con le persone prima che la situazione prenda una piega da cui difficilmente si torna indietro», conclude Giulioli.
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