In un condominio, le tensioni raramente nascono da grandi decisioni: spesso partono da una telefonata senza risposta, da una fattura difficile da leggere, da una segnalazione rimasta sospesa o da un fornitore sostituito senza una spiegazione chiara. La parte obbligatoria del lavoro, dalle rate ai bilanci, resta indispensabile, ma la qualità dell’amministrazione si misura anche nella gestione ordinaria, quella che i condòmini vedono giorno dopo giorno.
«Calcolare le rate, chiudere i bilanci e rispettare la normativa sono attività dovute, nessuno ringrazia l’amministratore per averle fatte», osserva Andrea Giulioli, amministratore di condominio con studio a Roma e una laurea alla Sapienza. «La differenza si vede nella presenza e nel modo in cui ci si relaziona con le persone, non negli adempimenti che la legge impone comunque».
Risposte e conti chiari
Il primo tema è la reperibilità, che non significa essere disponibili a qualsiasi ora, ma dare un riscontro quando arriva una richiesta, anche se la soluzione non può essere immediata: una lampadina fulminata, un ascensore fermo, una perdita o una richiesta contabile possono sembrare questioni ordinarie, ma diventano motivo di insofferenza quando nessuno risponde.
Per organizzare meglio le segnalazioni, Giulioli ha strutturato il lavoro con giorni dedicati alle chiamate e un gestionale collegato al sistema di ticketing: l’obiettivo è evitare che le richieste si disperdano e far sapere al condòmino che il problema è stato preso in carico.
Lo stesso vale per i conti. Una parte dei malumori nasce quando le spese non sono comprensibili o i documenti non sono facilmente consultabili: «Vedere una fattura responsabilizza – spiega l’amministratore romano -. Se il condòmino può controllare da sé la propria posizione, da casa o dallo smartphone, in qualsiasi momento, diminuiscono anche le telefonate per le semplici richieste contabili e si riduce quella sensazione di non sapere perché si paga una certa somma».
Fornitori, onorario e fiducia
La fiducia passa anche dai rapporti economici: uno dei timori più diffusi riguarda la possibilità che l’amministratore sostituisca le ditte già presenti con una propria rete di contatti, alimentando dubbi sui costi e sulla trasparenza.
«C’è un pensiero diffuso, cioè che chi amministra possa guadagnarci sopra attraverso i fornitori. Per me questa idea deve essere superata: se entro in un condominio e trovo ditte che lavorano bene, non vedo perché sostituirle; si cambia quando ci sono disservizi, costi non adeguati o problemi concreti, non per imporre una propria rete di contatti», osserva Giulioli.
La stessa attenzione vale per l’onorario dell’amministratore, che deve essere proporzionato al lavoro reale: «Ogni condominio ha una complessità diversa, tra numero di unità, portiere, riscaldamento centralizzato, impianti, fornitori e criticità pregresse; per questo un importo troppo basso può sembrare conveniente, ma non sempre è sostenibile. Ritengo che andare troppo al ribasso non sia né professionale né etico – aggiunge -. Se il compenso non è adeguato, il rischio è non riuscire a garantire un servizio corretto oppure cercare margini altrove, in modi poco trasparenti. L’amministratore va pagato in modo giusto, senza eccessi ma anche senza ribassi che possano incrinare la fiducia alla base della gestione».
La qualità dell’amministrazione condominiale si misura quindi nelle risposte date, nei conti leggibili, nelle segnalazioni seguite e nella correttezza dei rapporti.
«In definitiva, la fiducia delle persone è ciò che tiene insieme un condominio, ed è lì che un amministratore fa davvero la differenza», conclude Giulioli.
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