Quando un condòmino non paga le quote, la preoccupazione degli altri residenti è immediata: chi copre l’ammanco? Negli ultimi mesi il tema è tornato al centro del dibattito per la notizia di una nuova norma che avrebbe obbligato i condòmini in regola a farsi carico dei debiti di chi non versa le somme dovute.
«Su questo bisogna sgombrare il campo dalla confusione mediatica: una commissione tecnica aveva elaborato una proposta di legge, ma quella proposta non è andata avanti. La legge 220 del 2012 sulla riforma del condominio resta come era stata scritta, e l’aspetto della morosità che ha fatto tanto discutere è rimasto soltanto una proposta: non è mai entrato in vigore», chiarisce Andrea Giulioli, amministratore di condominio a Roma.
Quando mancano le quote
Un po’ di morosità, nei condomìni, può essere fisiologica: su un certo numero di residenti capita che qualcuno resti indietro con i pagamenti; il problema nasce quando il ritardo incide sulla gestione dello stabile, perché se il condominio deve pagare utenze, fornitori o servizi essenziali e mancano le somme di chi non ha versato le quote, può succedere che gli altri condòmini debbano anticipare temporaneamente l’importo necessario. Il debito, però, resta del moroso e deve essere recuperato.
Quando il problema sussiste e il debito non viene saldato, il quadro normativo è già definito: «L’amministratore deve attivarsi per recuperare le somme e può procedere con il decreto ingiuntivo, da richiedere entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio e dopo l’approvazione del bilancio. L’atto viene rivolto al proprietario dell’immobile e non all’eventuale inquilino», specifica Giulioli.
Il dialogo prima del contenzioso
Il decreto ingiuntivo resta lo strumento previsto dalla legge e, in alcuni casi, necessario, ma non sempre è il primo passaggio più utile.
«Prima di arrivare al decreto ingiuntivo, e prima ancora del pignoramento del conto o dell’immobile, che rappresenta l’ultima spiaggia, ritengo sia buona norma comunicare con il condòmino moroso, avvisarlo dell’omesso pagamento e capire se esiste una difficoltà momentanea che può essere superata – osserva Giulioli -. Quando le condizioni lo permettono, si può valutare un piano di rientro: sei mesi di rateizzazione molte volte risolvono la situazione negli stessi tempi di un decreto ingiuntivo, evitando costi ulteriori e ricucendo persino rapporti che altrimenti rischiano di trasformarsi in liti future».
Conti chiari e proprietari informati
Un passaggio delicato riguarda gli immobili affittati. Se a non pagare è l’inquilino, il proprietario deve essere informato prima che la situazione arrivi a un atto formale: «Capita che il proprietario si ritrovi un decreto ingiuntivo nella cassetta della posta senza sapere nulla della morosità del suo inquilino. Per questo è meglio che l’amministratore lo avvisi prima, in modo da intervenire, confrontarsi con l’inquilino e cercare una soluzione senza ritrovarsi davanti a spese legali che non aveva messo in conto».
La prevenzione passa anche dalla trasparenza: Giulioli utilizza un gestionale che permette a ogni condòmino di accedere alla propria posizione contabile, verificare i movimenti, controllare le quote versate e visionare le fatture dei fornitori.
«Alla fine è sempre una questione di trasparenza e di comunicazione: quando un condòmino si sente seguito, una parte dei problemi non nasce neppure. Su queste dinamiche, la differenza la fa l’amministratore, prima ancora della legge», conclude.
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